אם אתם מכירים את תחום הנדל"ן, נראה שגם אתם שמעתם על דירות HMO וגם אתם נתקלתם באי אלו הצעות. עם זאת, מי שלא בחן את הנושא לעומק, נראה שמחזיק במגוון שאלות בנושא. אז במה מדובר, האם באמת מדובר בהשקעה מבטיחה ומה חשוב לבחון טרם ממהרים להצטרף להשקעה? אגדנו עבורכם מספר דגשים חשובים. HMO – מתחילים!
דומה אך שונה מדירת שותפים
בסה"כ מדובר בדירת שותפים. מדובר בדירה שמחולקת לחדרים, ובה כל שוכר משלם רק על החלק היחסי שלו. כלומר על החדר פלוס שימוש משותף במקלחת, בשירותים ובמטבח. מה בכול זאת ההבדל בין דירת HMO לבין דירת שותפים רגילה? ובכן פה אין צורך להתאגד (לא מדובר בכמה שותפים שחותמים ביחד על חוזה, או דיירים שמכירים אחד את השני), אלא במקרה זה ההתנהלות מול בעל הנכס היא פרטנית. כל אחד שוכר את החדר הרצוי עבורו ורק עליו הוא משלם (כולל הוצאות כלליות). מכאן שאם נבחן מה קורה באנגליה, בה יש ביקוש די גדל עבור דירות HMO, נמצא שעל מנת להשכיר דירה באופן הזה, נדרשים להוציא רישיון ייעודי.
יתרונותיה של דירת HMO
דירת HMO נתפסת בעיני שוכרים רבים כאידאלית, במיוחד בעיני סטודנטים, אנשים צעירים ומהגרי עבודה. אז האם לא מדובר בהרבה יותר כאב ראש עבור בעל הנכס? ובכן בהחלט יש יותר התעסקות, אך מצד שני התמורה יותר גבוהה, ופה אנו מבקשים להסביר. דירות HMOמובילות לתשואה יותר גדולה כיוון שמדובר ב"תשואה מצרפית". במקביל, בעל הנכס זוכה בביטוח כלכלי, פשוט כי הסיכון מחולק טוב יותר (גם אם שוכר אחד מחליט לעזוב, עדיין קיימים הדיירים האחרים). כמו כן, ניתן לאכלס את הדירה גם עם דייר אחד, כך שאין הכרח שיעבור זמן רב עד שתימצא קבוצת שותפים.
אודות רישיון HMO
ציינו שיש צורך ברישיון ופה אנו מבקשים להסביר. באופן כללי הרישיון נדרש רק אם מדובר בדירת 5 חדרים, כאשר עלות ההוצאה מסתכמת ב800 פאונד והתוקף הוא שלה הוא למשך כ5 שנים. מה עושים כעבור 5 שנים? מחדשים כמובן, אם כי רק לאחר שבוחנים תקינות של סך המערכות (חשמל, גז, מים ומערכות גילוי עשן). פה יש לקחת בחשבון שאם יש 4 שוכרים ואחד מהם מחליט לחיות בחדר ביחד עם בן/ת הזוג, הרי שפתאום יש חובה לעשות את הרישיון, או פשוט לא להרשות זאת, ובכך להסתכן באיבוד של שוכר.
הוצאות שיש לקחת בחשבון
לצד העובדה שמדובר בדירה להשכרה שמניבה הרבה יותר מדירה רגילה, גם יש לקחת בחשבון שקיימות מספר הוצאות. כמו מה? התייחסו להוצאות הבאות: לרוב נדרש לשלם לחברת ניהול, ובעל הנכס הוא הכתובת שמשלמת את סך ההוצאות השוטפות (חשמל, מים, גז ארנונה וכדומה). כמו כן, כיוון שיש תדירות גבוהה של דיירים, הבלאי נחשב יחסית גבוה, משמע מדובר בהוצאה נוספת. מה עוד רצוי לדעת? יש אזורים שבהם הארנונה של דירות HMO מתומחרת כמו ארנונה של בית עסק (הוצאה יותר יקרה).
כיצד מרוויחים את המרב מעסקת HMO?
כאמור מדובר בתחום שעשוי להיות רווחי, אך גם טריקי, ועל כן אם מבקשים להרוויח את המרב, יש להיות מודעים להיבטים הבאים: יש לבחון כיצד הארנונה מחושבת, האם הנכס ממוקם באזור שמצריך להוציא רישיון HMO, כמה חדרים הדירה מכילה (עדיף כמה שיותר, אם כי יש לשים לב שאין הכרח להוציא היתר בנייה), כאשר בוחרים חברת ניהול, יש לוודא שהיא מנוסה בטריטוריה ואף יש לבחון מה מצב הביקוש באזור. אם רק תתנהלו נכון, אתם עשויים ליהנות מתשואה נאה של 11% נטו – תשואה גבוהה ביחס לזו שתקבלו מהשכרת דירה רגילה.
