כל משקיע יודע שהזדמנות נדל"נית עשויה להתגלות כביצת זהב שיהיה חבל לא לדגור עליה, אך השאלה האמתית היא מהי הזדמנות נדל"נית וכיצד ניתן לזהות אחת כאשר ניצבים ממש מולה? כי הצעות נדל"ניות שנשמעות מפתות כלל לא חסר, אך רק מקצתן אכן ביצות זהב שראוי להשקיע בהן. אז ידוע שמיקום ותזמון אלו שני תנאים חשובים, אך כיצד מזהים? כאן מתחיל להיות מעניין!
- מידע ועוד מידע בבקשה – מידע הוא הרבה פעמים שחקן מפתח ראשי שמפריד בינכם, לבין השקעה נבונה לבין השקעה כושלת. מכאן לפני שמקבלים החלטה להשקיע באפיק כזה או אחר, חשוב ביותר לקבל תמונה כמה שיותר מקיפה. בנקודה זו נציין שאתם יכולים לעשות לבד את שיעורי הבית, או לחלופין לקבל תמונה כמה שיותר מקיפה מהיזמים שעומדים מאחורי העסקה. בכל הנוגע לעסקה נדל"נית כל פרט קובע. מאוד משנה מהו המצב התכנוני של הקרקע, באיזה שלב נמצאים האישורים השונים, האם ישנן תכניות אזוריות רלוונטיות, האם צפויים קשיים מטע המדינה (או מטעם השכנים), מהו האינטרס הרחב (למשל אינטרס מדיני לפתח אזור מסוים), האם קיימים קשיים מבית (למשל מריבה אודות שיוך הקרקע), איזו סוג של הלוואה נקודתית ניתן לקבל, מהי המשמעות מבחינת מיסים והיטלים וכדומה. הנקודה היא שיש לערוך רשימה של נקודות להתייחסות ולהתחיל לבחון היטב כל פרט ופרט.
- יועצים צדדיים – עומדים לבצע עסקה נדל"נית, אך מבקשים לקבל פרטים נוספים, מלבד אלו שהחברה מוסרת? זה הזמן להכניס שמאי לתמונה, כדי שזה יאמוד באופן מקצועי מהו ערך הנכס. עו"ד שיסביר האם צפויים קשיים מסוימים ועל אלו סעיפים אין לחתום. יש לבצע ביקור במחלקת תכנון ובנייה (כדי לבחון תכניות רלוונטיות), ואין ספק שמומלץ לדבר עם לקוחות קודמים של חברת ההשקעה, על מנת לוודא כיצד בזמן אמת הדברים מתנהלים. הרעיון הוא להבין שלא מעט יועצים צדדיים (ללא אינטרס אישי) עשויים לשפוך אור על הכדאיות שמאחורי העסקה.
- הוכחה מוחצת – הרבה פעמים אנשים עומדים מול עסקה שנראית להם כדאית, אך אינם בטוחים שמדובר בצעד נבון. במקרים מעין אלו מוטב לבחון האם הגוף שמוביל את העסקה רואה בהצלחתה אינטרס אישי. מכאן שאם גם החברה עצמה מושקעת בפרויקט, ניתן לוודא שהיא אינה רק מעוניינת לעשות עליכם רווח, אלא שחשוב לה בדיוק כמו לכם שהעסקה תתגלה כרווחית.
- עורכים השוואה – ציינו צ"ק ליסט של פרמטרים שיש לבחון לפני שמקבלים החלטה להשקיע, ופה נרחיב שיש לקחת את אותה רשימה ופשוט להיעזר בה עבור השוואה ממוקדת. כך למשל אם מתעניינים בהשקעה בארה"ב, יש להשוות בין 3/4 הצעות שונות שכבר עברו סינון ראשוני, ולהבין איזו יותר הגיונית, אם מבחינת גובה התשואה, סכום הכניסה להשקעה ומשך התקופה עד שיתאפשר למכור את הנכס ברווח משמעותי.
- מיקום ותזמון – אם נחזור אל שני המרכיבים המנצחים: מיקום ותזמון, נציין שהם תמיד עשויים להצביע על השקעה כלכלית כדאית. הרעיון הוא שאם מדובר באזור שהמדינה משקיעה כדי לפתח אותו, ואם המיקום אכן אטרקטיבי (ולו כי הוא ממוקם בסמיכות למגוון צירי תנועה ראשיים), הרי שבהחלט שווה לבחון בהקדם ובמקצועיות את האפיק.
לקראת ההשקעה הבאה - טיפ אחרון לדרך
אז עתה לאחר שברור כיצד לזהות הזדמנויות להשקעה, רק נותר לקבל החלטה שטריטוריה מעין זו אכן מעניינת אתכם, ולהבין באיזו טריטוריה מבקשים להתמקד, כי לא ניתן לבצע השוואה מוצלחת אם מתפזרים בכול העולם. טיפ אחרון לדרך? אין למהר לקבל החלטה, אך במקביל צריך לדעת לחתוך – להחליט כן או לא, פשוט כי מדובר בחלון הזדמנויות שעשוי להיעלם. בהצלחה!
