חושבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? הדבר הראשון שעליכם להפנים הוא שאכן מדובר בצעד כלכלי נכון, מתבקש ולא מאוד קשה. צרכים חיזוק? ובכן האמת היא שנכון ל2021 (ולפי התחזיות גם לאחר מכן), מצב הנדל"ן בארץ מקשה למצוא הזדמנויות מאוד רווחיות עבור השקעה, ובטח כאשר המיסוי גבוה (מגיע ל8% מסך העסקה) וישנן מגוון הוצאות נוספות (כמו עורך דין) שעשויות לחתוך 2% מסך העסקה. מנגד, אם רק מציצים מה מחכה בזירה המקבילה בחו"ל, ניתן למצוא את השילוב המושלם הבא: עלות השקעה יחסית נמוכה לצד אחוז תשואה יחסית גבוה.
עורכים בדק בית כלכלי
לאחר שמבינים מהו היעד, כמובן שגם יש להבין כיצד כובשים את המטרה. תחנה ראשונה? לארגן סכום נזיל עבור השקעה כמובן. בנקודה זו יש להבין שעבור השקעות מסוימות גם סכום צנוע של 15 אלף ש"ח עשוי להספיק בתור נקודת התחלה, אם כי כמובן שיש לשאוף לסכום יותר משמעותי, ולו ל100 ש"ח פנויים. הסכום אינו פנוי? ראשית יש להביט עמוק פנימה – להבין כיצד התקציב החודשי מחולק. בנקודה זו יש לבחון האם יש "כיצד לחתוך בהוצאות" ובו זמנית כיצד להרחיב את סך ההכנסות.
בוחנים לקיחת הלוואה
לאחר שמיישמים את המסקנות ומחפשים דרך נוספת שתאפשר לשים את הידיים על סכום כסף נזיל, מוטב לשקול לקחת הלוואה במדינה שבה מצוי הנכס, ופה אנו מבקשים להסביר. יש יעדים (למשל ארה"ב) שבהם לא רק שהריבית נחשבת נמוכה, אלא גם הבנק בוחן היטב את מצב הנכס, לפני שהוא מסכים לתת הלוואה. מכאן שלא רק מרוויחים תנאי החזר כלכליים, אלא גם מרוויחים בדיקה חשובה שלא תמיד ניתן לבצע לבד, ולו בשל המרחק הפיזי.
אם ניתן מפזרים את הביצים בכמה סלים
בהנחה ואין בעיה של תזרים מזומנים, אלא יש כמה מאות אלפי שקלים פנויים, ההמלצה היא להשקיע בכמה מוקדים, כך שניתן להגדיל את הסיכויים, ופה אנו מבקשים להרחיב. עדיף להשקיע במספר מדינות, כך שגם אם חלה תנודתיות בשוק, היא לא תשפיע באופן הרסני על סך ההשקעה. פה נציין שלא רק שעדיף להשקיע בכמה נכסי נדל"ן שונים, אלא לעיתים גם שווה להיעזר בכמה חברות נדל"ן שונות. עם זאת, אם מכירים חברת נדל"ן שכבר הוכיחה את עצמה, הרי שאין בכך צורך, אלא פשוט יש לבקש מהחברה הרצויה שתסייע לפזר את ההשקעה בכמה מוקדים.
הכירו את האופציות האפשריות עבור השקעות נדל"ן בחו"ל
מעבר לדירות ייעודיות עבור סטודנטים ומעבר לבתים פרטיים שמצויים בפרברים, גם מוטב לקחת בחשבון שייתכן שמוטב להשקיע בנכסים מסחריים (כולל מחסנים ומרכזי הפצה), בבתי אבות וכדומה. כמו כן, יש לקחת בחשבון שכל אפיק תלוי במיקום הנקודתי, בסטטוס של שער השקל מול המטבע המקומי, במגמות הפיתוח האזוריות, במצב השוק ביחס לאופציה שעומדת על הפרק, באיכות מצב הנכס, באופי השיפוצים שהנכס מצריך, בסך ההתעסקויות הנוספות (למשל חיפוש אחר שוכרים), במשמעויות מקיפות בתחום ההיתרים, באופי המיסים וכדומה. כלומר הרעיון הוא שגם אם כיוון מסוים נשמע מבטיח, עדיין יש לבחון היטב ובאופן מהודק את סך הפרמטרים שמסביב.
עוצרים להבין מה מצוי ובעיקר מה רצוי
כאמור יש לא מעט כיוונים אפשריים עבור אפיקי השקעה נדל"נית בחו"ל, ועל כן עוד לפני שמתחילים להבין מה קיים, יש לעצור ולהבין מה רצוי. בשלב זה יש לבחון מהי מטרת ההשקעה, איזה סכום מצפים להרוויח, מתי מצפים להתחיל לראות הכנסה, כמה מוכנים להשקיע בנכס, עד כמה מוכנים להיות מעורבים בפרטים המשלימים, אלו דגשים חשובים לכם וכדומה. רק לאחר שתענו על סך השאלות, תוכלו להבין לא רק מה קיים, אל גם מה נכון במיוחד עבורכם.
הגדרת תקציב
מי שבקיא בתחום יודע שלא תמיד הסכום שעומד על הפרק הוא אכן הסכום הסופי. כך למשל ניתן למצוא נכס להשקעה שמצריך כ70 אלף ש"ח, אך במקביל הוא גם מצריך שיפוצים, לשלם לעו"ד, לשלם לחברת תחזוקה מקומית וכדומה. מכאן שעל מנת לא לחרוג מסך ההשקעה הרצויה, מוטב להגדיר מראש מהו הסכום התקרה, ובמקביל להבין ממה סך ההשקעה מורכבת. אם הסכום המרבי עובר את הסכום שהגדרתם לעצמכם, תפנו לעסקה אחרת. עסקה נדל"נית אומנם אמורה להוביל לתשואה פאסיבית, אך לא להוביל ללחצים נפשיים.
שותפים למסע מתקבלים בברכה
יש להניח שמלבד הידיעה הברורה שאתם רוצים להשקיע בנדל"ן, אינכם מבינים יותר מדי מסביב. מה אם כן עושים? מקבלים סיוע מקצועי. פה נציין שסיוע מקצועי יכול להגיע מכיוון של משווק נדל"ן והוא יכול להגיע מכיוון של יזם. מה עדיף? ובכן באופן כללי שתי האופציות מחזיקות באינטרס משותף שההשקעה אכן תתגלה כמניבה. שנעצור להסביר מדוע? ובכן כאשר מדובר ביזם, הרי שאין שאלה שכל עוד הוא גם כן מושקע בעסקה, סימן שהוא מאמין בה בלב שלם. במקביל, משווק נדל"ן בונה את המוניטין שלו משורה של משקיעים מרוצים, ועל כן יש להסיק שגם הוא מחזיק באינטרס זהה. עם זאת, אם רק תבדקו את התחום, תמצאו שלא חסרים גופים מומחים. כיצד אם כן בוחרים? בהתאם ל9 הפרמטרים הבאים:
תשעת הפרמטרים שיסייעו לבחור את הסיוע הנחוץ
- רמת שקיפות, ורמת הנכונות לענות על סך השאלות.
- איכות ורמת ההצלחה של הפרויקטים הקודמים, כולל בעיתות משבר כלכלי.
- תגובות ברחבי הרשת.
- יש לבחון האם קיימים אינטרסים זהים, כלומר יש להעדיף חברה שיש לה תמריץ אישי להוביל לתשואה כמה שיותר גבוהה.
- ניסיון מוכח בתחום.
- יש להעדיף חברה שיודעת להעניק מעטפת של שירותים משלימים, כגון תפעול מקצועי של הנכס והדיירים, עורכי דין, שמאים וכדומה.
- אופי ורצינות שיעורי הבית שהחברה ביצעה לקראת ההשקעה.
- ללא הבטחה לקבל תשואה. הרעיון הוא שאין להאמין לחברת נדל"ן שמבטיחה תשואה כזו או אחרת, וזאת כי אף פעם אין באמת לדעת, אלא רק ניתן לשער, בהתבסס על שורת נתונים מציאותיים.
- אם אנשי חברת הנדל"ן גם כן מוצאים לנכון להיות מושקעים בהצעה הנדל"נית שאותה הם מעלים, הרי שניתן להיות הרבה יותר רגועים שאכן עומדים בפני עסקה שמציעה הבטחה גדולה.
האופציה ה3 - חוברים לשותף פרטי
בהנחה ואינכם רוצים לחבור ליזם או למשווק נדל"ן, תמיד ניתן לחבור לשותף פרטי. עם זאת, אין לבחור שותף באופן אקראי, אלא חשוב לוודא שאותו שותף בעל ניסיון בשוק המקומי, בקיא בתחום ואף יש לוודא שביכולתו לערוך עבורכם את סך הבדיקות הנחוצות (ניתוח דמי שכירות, בדיקת מצב נכס, בדיקת אופי הביקוש וכדומה), וזאת אם כיוון שהוא חי באזור ואם כיוון שהוא מכיר אנשי מפתח מקומיים שעשויים לסייע.
יעדי השקעה שמוטב להכיר
אין שאלה שגם בארץ ניתן למצוא אופציות טובות עבור השקעות נדל"ן, ואין ספק שגם במדינה שנחשבת מבטיחה מבחינת השקעה, ניתן ליפול על עסקה כזו או אחרת. עם זאת, כן יש יעדים שמעניקים נקודת פתיחה יותר מבטיחה – יעדים שנחשבים יותר רצויים עבור השקעה בנכס נדל"ני. מכאן שיש להכיר את הרביעייה הבאה: גרמניה, יוון, פולין וכמובן שגם ארה"ב, במיוחד לאחר שבשנת 2018 ארה"ב סבלה משורת אסונות טבע ששינו עבורה את מצב הדיור, ובמקביל הולידו מגוון אפשרויות נדל"ניות. עוד נציין שבמדינות מעין אלו בהחלט ניתן למצוא מגוון עסקאות מעניינות, כאלו שאינן מצריכות סכום השקעה שגבוה מ100 אלף ש"ח.
גיבוי משפטי - טיפים חשובים
פרמטר נוסף שחשוב להכניס למשוואה נוגע לליווי משפטי. הנקודה היא שאם רק מגובים בגוף משפטי מתאים, ניתן מראש להימנע ממגוון היבטים בעייתיים שלא פעם מופיעים בחוזה ומצריכים תגובה מושכלת ששומרת על האינטרסים של ממשקיעים. עוד נציין שאם בוחרים לקחת עורך דין שמגיע מהארץ, הרי שיש לוודא שהוא מורשה, כלומר בעל רישיון לפעול במדינה שבה מצוי הנכס עבור ההשקעה, וכמובן שגם יש לוודא שעורך הדין בקיא בשתי השפות שעומדות על הפרק.
הגדרת תקציב שנעצור לעשות סדר?
אז ככה, עברנו על לא מעט פרמטרים, ועל כן אנו מבקשים לעשות סיכום ביניים, ולו כדי שלא נלך לאיבוד. אז מה היה לנו פה? ובכן המטרה היא להגן על ערך הכסף מפני אינפלציה, לנצל מגוון הזדמנויות נדל"ניות שמחכות בחו"ל, לאתר את היעד האידאלי ביותר, לבחון היבטים שנוגעים למיסוי, לבחון כמה מוכנים להוציא, להבין מתי לכל המאוחר מוכנים להתחיל לראות רווחים וכמובן לאחר שמחליטים על היעד הרצוי, יש לבחון את סך הפרמטרים המשלימים, כולל יתרונות שנוגעים להלוואה בנקאית מקומית, מיסוי, מצב הנכס והוצאות משלימות שההשקעה מצריכה באופן חד פעמי ושוטף. כל זאת מוביל אותנו לשלב הבא. לשלב גלגול הרווחים.
אז הצלחתם לארגן סכום כסף נזיל, ערכתם בירורים, התקבעתם על השקעה נדל"נית שיושבת מעבר לים ואפילו חתמתם על סך החוזים. לאחר מכן נהניתם מתשואה נאה ואף לאחר כמה חודשים/שנים עשיתם רווח לא קטן. מה עתה? ובכן כל עוד לא השקעתם הרבה ובתמורה כן קיבלתם תשואה מטורפת, נראה שאתם בדרך להשיג בטחון כלכלי, כזה שיאפשר לכם לצאת לפנסיה מוקדמת. עם זאת, אם אין זה המצב, הרי שרק מדובר בצעד אחד נוסף בדרך למטרה. מה אנו מנסים לומר? שאת הרווח מההשקעה יש לגלגל לעבר השקעה נוספת!
הצעד הנכסף - מגלגלים רווחים
ציינו שאת הרווח מההשקעה מעבר לים רצוי לגלגל לעבר השקעה נוספת, ופה אנו מבקשים להסביר. ובכן אם לצורך הדוגמה השקעתם 100 אלף ש"ח ותוך 5 שנים הפכתם את הסכום ל150 אלף ש"ח, הרי שעתה הצעד הנכון הבא יהיה לקחת ה50 אלף ש"ח הנוספים ולהשקיע אותם בעסקה יותר גדולה שמציעה נתח רווח יותר גדול, וכן הלאה. הרעיון הוא לא להסתנוור מהרווח הראשוני. כלומר אין זה יהיה נכון למהר להוציא את הרווח על טיולים בחו"ל, מטבח חדש, או על שדרוג הרכב, אלא הרעיון הוא בכול פעם להשקיע סכום מעט יותר גדול, כך שאט אט תגיעו לאותו בטחון כלכלי נכסף, כאשר לאורך הדרך תיהנו מהכנסה פאסיבית שעושה שקט ומעניקה תקווה.
הגדרת תקציב בדיוק מה שהכסף שלכם נועד לעשות – לעבוד עבורכם!
אם נסכם, נציין שאין זה באמת כה מפחיד להשקיע בנכס נדל"ני שאינו נמצא בארץ, כמובן אם מתנהלים בצורה אחראית. אז נכון שיש לארגן סכום נזיל, נכון שיש למצוא חברת השקעות שניתן לסמוך עליה ונכון שיש לבחון בעצמכם את פרטי ההצעה, אך עדיין יש לזכור שבתום כמה ימים של בירורים, זוכים לאפשר לכסף שלכם לעשות בדיוק מה שהוא נועד לעשות – לעבוד עבורכם! פה המקום להזכיר שהשקעה נדל"נית משחקת לטובתכם פעמיים – גם מספקת הכנסה פאסיבית וגם ביום מן הימים הנכס עתיד להימכר במחיר הרבה יותר גבוה – יתרון כפול כבר אמרנו?!
מה עתה? מתחילים להבין היכן אתם נמצאים בסיפור, ואט אט משלימים את סך השלבים. שיהיה בהצלחה!
